Спасибо! Ваше письмо отправлено!
Главное меню

Срочный звонок

Вся правда об ипотеке

Создано администрацией краснодарского края

телефон горячей линии:

8 (861) 205 25 23

  • Архив

    «   Июнь 2018   »
    Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
            1 2 3
    4 5 6 7 8 9 10
    11 12 13 14 15 16 17
    18 19 20 21 22 23 24
    25 26 27 28 29 30  

Аннуитет или дифференцированный платёж?

Аннуитет или дифференцированный платёж?
Практика ведения банковского бизнеса такова, что потенциальный заемщик больше всего сосредоточен на процессе одобрения кредитной заявки и лишь немногие более детально изучают способы выплат. Предлагаемые варианты: аннуитет и дифференцированные платежи – являются очень любопытными инструментами. Начнем с самого заметного отличия: аннуитет подразумевает равные платежи на весь срок действия кредита, в то время как дифференцированный платеж означает что сумма, которую нужно будет перечислять кредитору, будет уменьшаться каждый месяц.
Для наглядности отобразим разницу схематически:
e40530f88dc3d8323987374c6b687fab.png
При аннуитете сумма ежемесячного платежа остается неизменной, но меняется его структура – первые месяцы большую часть уплачиваемых кредитору средств составляют проценты, а сумма так называемого «тела долга» минимальна. Предлагая такой способ погашения кредита банк или иной финансовый институт страхуется от недополучения прибыли в случае досрочного исполения заемщиком обязательств. Такой график выгоден людям с фиксированным доходом, т.к. проще зарезервировать нужную сумму для взноса. Становится проще планировать свой бюжет, чтобы не остаться без средств к существованию после уплаты ежемесячного платежа.
2c200dc8c9f1b4edae5b1b11a641f0b0.png
Дифференцированный платеж подразумевает то, что первые месяцы обслуживания кредита сумма платежа будет ощутимо выше, чем в последние, само тело долга будет равномерно разделено на весь период, а проценты будут начисляться ежемесячно на остаток долга. Именно таким способом достигается уменьшение размера ежемесячного взноса. Данный способ особенно выгоден при нефиксированном уровне заработка и долгосрочных кредитах.
Разумеется, что условия и потребности строго индивидуальны, но большинство специалистов сходится на мысли, что если брать краткосрочный ипотечный кредит (продолжительностью до 5 лет), то лучше остановиться на аннуитете. При долгосрочных займах предпочтительнее дифференцированный платёж, а вот среднесрочные кредиты являются предметом неутихающих споров.
Смоделируем гипотетическую ситуацию, при которой берется кредит в 1 млн. рублей на разные периоды времени и с разной процентной ставкой, при этом отдельно рассчитаем итоговую сумму выплат и размеры ежемесячных взносов при аннуитете и дифференцированном платеже. Для систематизации информации внесем данные расчетов в таблицу.
Таблица 1. Расчет при аннуитете по кредиту в 1 млн. рублей
Процентная ставка
Платеж
Итоговая сумма выплат
5
13,75
22 244
1 335 000
10
14
15 526
1 863 000
15
14,25
13 485
2 427 000
20
14,5
12 800
3 072 000
25
14,75
12 614
3 784 000
30
15
12 644
4 552 000
Таблица 2. Расчет при дифференцированном платеже по кредиту в 1 млн. рублей
Срок кредитования
Процентная ставка
Платеж первый/последний
Итоговая сумма выплат
5
13,75
22 185 / 16 857
1 349 500
10
14
20 000 / 8 430
1 706 000
15
14,25
17 430 / 5 621
2 074 000
20
14,5
16 250 / 4 217
2 456 000
25
14,75
15 625 / 3 374
2 850 000
30
15
15 277 / 2 812
3 256 000
Заметим, что при максимальном рассмотренном сроке кредита в 30 лет итоговая разница в  сумме выплат при разных способах погашения кредита достигает внушительных 1,296 млн. рублей. Кроме того, для многих потенциальных заёмщиков станет открытием тот факт, что при одном и том же уровне указываемых доходов, для снижения рисков, банк может ограничивать максимальную сумму кредита более низкими значениями при выборе дифференциальных платежей.

Аренда или Ипотека?

710c5420f38cc4ed74ca1beaffc0c1f7.jpg
Аренда VS Ипотека.
Это фундаментальное противостояние будоражит умы практически всех слоев населения нашей страны: кто-то только выпорхнул из родительского гнезда и начал жить отдельно; кто-то переехал в другой город, где нашёл хорошую работу; у кого-то случилось прибавление в семействе и нужна жилплощадь просторнее. Так или иначе, чтобы ответить на вопрос: «а что же выбрать, ипотеку или аренду?» – нужно оценить положительные и отрицательные качества каждого из вариантов.
Плюсы аренды:
1). Мобильность. Не важно, необходим ли переезд из-за смены места работы, в связи с личными причинами и т.п. Вы всегда можете быстро подобрать интересную квартиру, собрать вещи и вселиться в новое жильё.
2). Доступность. Цены на арендное жилье, как правило, вполне подъемны для любого региона, поэтому вполне возможно комфортно жить при средней зарплате на съемной квартире, а если арендовать жильё вскладчину – то цифры становятся еще приятнее.
3). Широкий выбор. Сейчас арендное жилье принимает любые виды и формы, поэтому есть возможность удовлетворить даже самые экзотические запросы – будь то особенный интерьер или планировка.
4). Свобода от бумажной волокиты. Оплата налогов, связанных с жильем, переоформление технических и не только документов – все это ложится на плечи владельца жилья, а не арендатора.
Минусы аренды:
1). Арендная плата. Будьте готовы, что она постоянно будет расти, и эти деньги будут уходить в карман арендодателя, а не на оснащение самой квартиры или ремонт.
2). Ограничения в использовании. Как правило, арендатор не в праве обустраивать квартиру по своему желанию или проводить перепланировку без разрешения хозяина, кроме того, следует ожидать периодические проверки состояния жилья с его стороны.
3). «Птичьи права». Всегда надо держать в уме возможность того, что арендодатель может попросить арендатора освободить жильё, потому, например, что решил квартиру продать, нашел арендатора, который милее сердцу, или получил более выгодное финансово предложение.
4). (Не)Адекватные хозяева. Даже если Вам повезло – квартира шикарна, расположение приятное, цена вкусная. Может статься так, что у владельца недвижимости окажутся слишком тяжелые отношения с родней, завышенные требования к проживающему, необоснованные придирки и прочие «особенности». Даже если гипотетический арендодатель лишен всех этих недостатков – сам поиск подобного хозяина становится той еще морокой.
Плюсы Ипотеки:
1). Оформление в собственность. Взятая в кредит квартира сразу же становится вашей, да, с обременением, и это сразу избавит от проблем с регистрацией по месту жительства и постановкой авто на учет.
2). Внутреннее умиротворение. Если в случае с арендой деньги уходили в карман собственнику, то ипотека дает понять, что каждый потраченный рубль приближает к моменту полного владения и распоряжения своей недвижимостью.
3). Долгосрочное решение жилищного вопроса. Через каких-то пару десятков лет, по достижению определенного возраста, искать съемное жилье будет уже не так просто – да и остаться без «кола и двора» на старости лет никому не хочется.
4). Налоговый вычет. В рамках отечественного законодательства, если самостоятельно решить свой жилищный вопрос, можно оформить и получить налоговый вычет, уменьшив тем самым расходы на ипотеку.
5). Фиксация цены объекта и платежа. Взяв ипотеку, по условиям договора, вы получаете строго оговоренные сумму кредита, процент, ежемесячный платеж и размер переплаты. Известно, что недвижимость имеет свойство расти в цене, поэтому, через 20 лет, скорее всего, цена жилья будет ощутимо выше.
Минусы ипотеки:
1). «Дополнительный член семьи». Перепланировка, регистрация третьих лиц, продажа – все это возможно сделать с ипотечной квартирой только по разрешению банка.
2). Внушительный размер переплаты. Самым очевидным и известным недостатком ипотеки является переплата. В некоторых случаях составляющая сумму в 2-3 раза превышающую размер выданного кредита.
3). Непреклонность кредитора. В жизни бывают разные ситуации, в силу тех или иных причин можно лишиться работы, развестись, временно лишиться дохода и т.п. Но в любом из этих случаев, необходимо будет договариваться с банком. Хорошо, если он пойдет навстречу, но возможна и обратная ситуация, когда после просрочки он потребует полного досрочного погашения или передаст долг коллекторам.
Выбор арендовать или взять ипотеку – крайне индивидуален, как правило, в нашей стране, аренда актуальна для тех, кто часто переезжает, молодых людей и новообразованных семей. Единственный существенный минус собственного жилья – это его стоимость. Постоянно платить арендную плату на протяжении всей жизни утомляет, да и плата эта только растет, а, по итогу, через 20 лет все равно не будет своего уголка. Да, если откладывать сумму равную ежемесячному платежу, то искомые средства на покупку недвижимости можно собрать быстрее, т.к. не будет процентов и переплаты, но особенность ипотеки в том, что с её помощью можно получить средства здесь и сейчас. А к моменту накопления исходной суммы, цены на жильё, скорее всего, вырастут, а значит, потребуется больше денег, чем в начале пути. Следовательно, если нет возможности быстро собрать нужные средства сейчас, то ипотека может оказаться делом очень выгодным, тем более, что отечественное законодательство позволяет гасить её досрочно.

Нюансы регистрации в ипотечной квартире.

db954761b032ead3635458ad5d464903.png
Нюансы регистрации в ипотечной квартире.
  Ипотека в России уже успела стать массовым явлением, шутка ли, она позволяет получить жильё сейчас, а платить за него потом. Популярность ипотеки довольно очевидна, но с этим видом долгосрочных кредитных отношений у рядового обывателя связан ряд вопросов. Одним из этих самых вопросов является  - можно ли прописаться в ипотечной квартире?
  Довольно распространенным является мнение, что до полного погашения ссуды прописаться в залоговой недвижимости нельзя, т.к. владельцем объекта недвижимости до момента внесения последнего платежа по кредиту является банк. Но на самом деле, в соответствии с Гражданским кодексом и Законом «об ипотеке» собственником, который вправе распоряжаться по своему усмотрению недвижимостью, приобретенной пусть даже в кредит, является сам заемщик. Банк или кредитная организация выступает в качестве держателя залогового имущества. Прямых запретов на прописку в ипотечной квартире отечественное законодательство не чинит, но в силу того, что нормативно-правовыми актами федерального уровня вопрос регистрации в ипотечном жилье регламентируется в достаточно свободной форме, сотрудники паспортных столов могут запросить согласие залогодержателя.
  Как правило, в типовой ипотечный договор включён пункт о необходимости получения согласия банка на регистрацию в залоговом жилье третьих лиц. Также зачастую в договоре может присутствовать ограничение на степень родства с регистрируемыми лицами. Обычно, получить согласие на регистрацию детей/родителей/супругов не составляет труда, правда, банк может добавить в договор пункт, обязывающий заёмщика выписать из квартиры несовершеннолетних детей, в случае невыполнения кредитных обязательств и наложения взыскании я на квартиру. В итоге возникает ситуация, при которой сотрудники паспортных столов не в праве в обязательном порядке требовать согласие кредитора на регистрацию в залоговом жилье, но при этом пункт кредитного договора, регламентирующий необходимость получения этого согласия, который подписывается заёмщиком, подлежит неукоснительному исполнению.
  Важно помнить, что несоблюдение указанных в ипотечном договоре ограничений может служить для банка основанием для прекращения кредитных отношений и возложению на заёмщика обязанности к полному досрочному погашению ипотеки. Поэтому прежде чем идти на конфликт с кредитором следует постараться детально изучить сам договор и предлагаемые им регистрационные положения.
  Учитывая вышеизложенное, приходим к выводу, что заёмщик может быть прописан в ипотечном жилье сразу после оформления ипотеки и права собственности на недвижимость, а прописка родственников и третьих лиц возможна после получения согласия от кредитора. Как правило, сложнее всего получить согласие на регистрацию сторонних лиц и совсем дальних родственников.

Имущественный вычет

f527f524e12cc8bac948bc6df7a1e842.jpg
Имущественный вычет.
   Далеко не все приобретатели жилья знают, что часть затраченных средств можно вернуть, получив налоговый вычет. Основную сложность представляют технические с ложности в процедуре оформления документов. Обо всём по порядку.
На вычет могут претендовать:  
  • Собственник жилья
  • Супруг(а) собственника жилья (если недвижимость была приобретена в браке)
  • С 1 января 2014 года родитель несовершеннолетнего собственника жилья (усыновитель, приемные родители, опекуны, попечители). За ребенком сохраняется право на получение вычета в будущем при покупке собственной квартиры.
    Следует помнить, что с 1 января 2014 года начали действовать новые правила получения имущественных вычетов. Они применяются ко всем вычетам, связанным с приобретением объектов недвижимости после вступления в силу поправок. Если квартира/жилой дом/комната/доля в них приобретена до 1 января 2014 года, то применимы правила, действительные на момент сделки, даже если обращение за вычетом произошло уже после 1 января 2014 г.
Статья 220 налогового кодекса РФ подразумевает 2 вида имущественного  вычета:
  • Вычет в размере фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение жилья
  • Вычет в сумме фактически произведенных расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), на новое строительство либо приобретение жилья
     До введения поправок, можно было воспользоваться только одним видом вычета, только по одному объекту, если собственник получал вычет 1-го вида, но не исчерпывал по нему лимит, то оставшаяся часть суммы не могла быть перенесена на новый объект и «сгорала», а для вычета 2-го вида лимит отсутствовал вовсе. С 1 января 2014 года появилась возможность заявить оба вида вычетов по разным объектам недвижимости, применить остаток по вычету 1-го вида при покупке других квартир, до исчерпания лимита. На данный момент установлены следующие лимиты для имущественных вычетов – 2 млн. руб. для вычета 1-го вида и 3 млн. руб. для вычета 2-го вида. Лимиты определяют максимальную величину облагаемой вычетом суммы, максимальная величина самого вычета 260 тыс. руб и 390 тыс. руб. соответственно.  Получить вычет можно у работодателя, тогда, при условии подтверждения у инспекции права на вычет, с работника не будут удерживаться 13% НДФЛ, либо у налогового органа, путем возврата физлицу единовременно всей суммы отчислений по НДФЛ, произведенных в течении года. В первом случае за вычетом можно обращаться уже в год покупки жилья, во втором – в любом году, следующем за годом покупки недвижимости.
При получении вычета через работодателя необходимо:
  1. Написать, в произвольной форме, заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на имущественный вычет.
  2. Подготовить копии документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН и т.д.).
  3. Предоставить в налоговый орган по месту жительства заявление на получение уведомления о праве на имущественный вычет с приложением копий документов, подтверждающих это право.
  4. По истечении 30 дней получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет.
  5. Предоставить выданное налоговым органом уведомление работодателю, которое будет являться основанием для неудержания НДФЛ из суммы выплачиваемых физическому лицу доходов до конца года.
При получении вычета через территориальный налоговый орган необходимо:
  1. Заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
  2. Получить справку 2-НДФЛ по месту работы.
  3. Подготовить копии документов, подтверждающих право собственности на жильё.
  4. Подготовить копии платёжных документов.
  5. Предоставить в налоговый орган по месту жительства заполненную декларацию и копии всех перечисленных документов.
    Если размер доходов собственника не позволяет использовать вычет полностью за один год, то его остаток можно перенести на последующие годы. Следует иметь в виду, что срок обращения за недоиспользованным вычетом ограничен тремя годами.

Страхование при потеке

1de9472e5748617d6d984da1289f57e1.jpg
   Любой бизнес, включая банковский, это всегда риск, поэтому, хоть страхование жизни и утраты трудоспособности не является обязательным при получении ипотечного кредита, банки всячески на нем настаивают, с целью снижения своих рисков. Конечно, от указанного вида страхования можно отказаться, но, как правило, это приведет к повышению ставки по кредиту на 1 и более процентов. При выдаче ипотечного кредита, банк вправе требовать страхования имущества, при этом банк дополнительно  рекомендует заключать договоры титульного страхования, то есть риска утраты права собственности (как правило, на первые три года), страхования жизни и утраты трудоспособности (последние два на весь срок кредита). На размер ежегодных страховых взносов влияют несколько ключевых факторов: возраст, пол, семейное положение, наличие/отсутствие хронических заболеваний, место работы (особенно актуально для опасных профессий), уровень дохода, срок действия кредита.
Рассмотрим конкретный пример: предположим, вы хотите взять ипотеку в 1 млн. рублей, сроком на 10 лет, тогда при 12-ти процентах годовых ваш ежемесячный платёж составит 14 347 рублей или 172 164 рубля в год. Однако для применения такой процентной ставки банком, необходимо заключить договор личного страхования, то есть страхования жизни и трудоспособности. Предположим, что страховая премия (сумма, которую получит страховая компания) составит 5 тыс. рублей в год. При подобных условиях, за год получается сумма в 177 164 рубля.
    Если от страховки отказаться, то банк назначит ставку, минимум на процент больше, т.е. 13% годовых. Тогда ежемесячный платеж составит 14 931 руб., а за год надо будет заплатить 179 172. Иными словами, за год без страхования нужно будет заплатить на 2 тыс. рублей больше.
А есть ли у страхования какие-либо еще преимущества? Безусловно есть, как для заёмщика, так и для банка-кредитора. В случае наступления страхового случая, страховая компания выплатит банку-кредитору установленную договором страхования сумму, которая покроет задолженность застрахованного лица (заёмщика) по ипотечному кредиту. Но тут есть несколько важных моментов, на которые стоит обратить внимание. Рассмотрим на отдельных примерах.
Если кредитный договор составлен на одного человека:
  •  Обстоятельства сложились так, что застрахованному заёмщику установлена группа инвалидности (как правило, в качестве страхового случая признаётся установление 1 или 2 группы). Страховая компания выплачивает всю сумму кредитной задолженности, при этом объект недвижимого имущества, переданного в залог по ипотечному кредиту остается у заёмщика.
  •  В случае смерти застрахованного заёмщика, страховая компания за счёт страховой суммы погашает ипотечное обязательство умершего и к наследникам переходит право собственности на заложенный по ипотечному кредиту объект недвижимости без обременения в виде ипотеки.
В кредитном договоре указаны два заёмщика:
  •  Банк предложит заключить договор страхования обоих заёмщиков с распределением страхового обеспечения 50 на 50, а в случае наступления страхового случая в отношении одного из заёмщиков, страховая выплатит только половину суммы долга по кредитному обязательству.
  •  Банк предложит распределить сумму страховки пропорционально доходам, т.е. если договор на семейную пару, в которой муж зарабатывает существенно больше жены, то распределение может быть 70 на 30. При наступлении страхового случая, страховая компания оплатит часть долга за счёт страховой суммы того из супругов, в отношении которого произошёл страховой случай (смерть, утрата работоспособности и т.д.).
    Решение о равной или распределенной страховке принимает банк, оценивая доходы, возраст и т.д. Будучи заемщиком, повлиять на решение банка о равной или пропорциональной страховке практически невозможно.
    Страховые взносы оплачиваются каждый год, исходя из тарифов страховых компаний, как правило, от страхования можно в любой момент отказаться, но тогда, в соответствии с вашим кредитным договором, скорее всего у вас вырастет процентная ставка. А в случае наступления страхового случая, можно остаться без поддержки.
    Перед тем как осуществить выплату, при наступлении страхового случая, страховая компания проведет проверку, является ли случай страховым. Особенно важно помнить, что если у заёмщика, с которым произошёл страховой случай, обнаружат в крови алкоголь или наркотические вещества, то случай точно будет признан не страховым, что, несомненно, породит собой возникновение судебных тяжб, которые заставят потратить не мало времени и средств для взыскания страховой суммы. Следует помнить, что состояние алкогольного и/или наркотического опьянения одинаково влияет на принятие отрицательного решения страховой компанией о признании случившегося события страховым случаем, вне зависимости от того произошло дорожно-транспортное происшествие или несчастный случай.
    Сотрудники АО «Кубанское ипотечное агентство» всегда помогут подобрать подходящую страховую компанию, с максимально благоприятными условиями, удовлетворяющую требованиям банка, для получения минимально возможной процентной ставки по ипотечному кредиту.

Рефинансирование: просто о сложном.

4519c743b1461b525b224fafbbfe09a1.jpg    
    Как правило, покупка жилья это долгий и кропотливый процесс, обстоятельный подбор подходящей квартиры, бесконечные просмотры. Замечательно, если покупка становится результатом тщательного планирования, но зачастую ритм жизни современного человека вносит свои коррективы – подходящая квартира появляется здесь и сейчас, а времени на раздумья нет, берется ипотечный кредит, осуществляется переезд и все хорошо. Но, на рынке ипотеки сложилась такая ситуация, когда по мере снижения ключевой ставки Центробанка России, все больше банков предлагают услугу замены старых жилищных кредитов на новые, с более выгодными условиями. В среднем, каждый пятый взятый в 2017 году ипотечный кредит – это перекредитование старого, иными словами рефинансирование прочно заняло  свое место в портфеле услуг банков и кредитных организаций.  Нынешняя ситуация в России, когда в рамках последних двух лет ставки по ипотечным кредитам сначала продемонстрировали рост на 30-50%, а затем рухнули более чем в два раза – уникальна, данный фактор делает перекредитование ипотеки крайне выгодным.  
     Рассмотрим конкретный пример рефинансирования ипотечного кредита: предположим, что год назад была взята в ипотеку квартира стоимостью в 3 млн. руб., первоначальный взнос 20%, срок кредита 15 лет, ставка 13,5 %. Весь год платежи по кредиту осуществлялись без просрочек, но потом было проведено перекредитование по ставке 11%  на тот же срок.

Параметры кредита

Первоначальная ипотека

Ипотека после рефинансирования

Сумма

2 400 000

2 346 000

Процентная ставка

13,5%

11%

Срок

15 лет

15 лет

Переплата

3 210 000

2 453 000

Общая стоимость отдельно взятого кредита

6 210 000

4 799 000

Фактически уплаченная сумма по первому кредиту
373 920
(в том числе 54 000 – основной долг)

Ежемесячный платеж

31 160

26 665

Итоговая реальная стоимость кредита

6 210 000

5 172 920
      При снижении суммы ежемесячного платежа на 4500 руб, даже с учетом фактического увеличения срока кредита на 1 год, общая экономия составит около миллиона рублей. Если учесть, что перекредитование возможно на любой одобренный банком срок, то в каждом отдельном случае вполне можно добиться максимально комфортных условий, как по продолжительности кредита, так и по ежемесячному платежу и процентной ставке. В зависимости от условий Вашего первоначального кредита, сотрудники Кубанского ипотечного агентства подберут Вам самый подходящий вариант, проведут все необходимые расчеты и помогут с оформлением требуемых документов.

   Кому выгодно рефинансирование ипотеки
  • обладателям кредитов с процентной ставкой как минимум на 1% выше той, что предлагает «новый» банк; при аннуитетных платежах – в первой половине срока выплаты;
  • заемщики, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации;
  • обладатели валютной ипотеки, взятой до 2015 года;
  • клиенты небольших банков с неразвитой системой отделений, банкоматов или неудобным интернет-банком.
Страницы: 1 | 2 | 3 | 4 | След.

Мы находимся по адресу: г.Краснодар, ул.Леваневского 106 к.А

Услуги сертифицированы по стандарту качества ISO 9001:2008 ОАО «Кубанское ипотечное агентство», ©2014